Cafetería en Lugo - Foto de María José Glez. Rguez.
Ha llegado la tan ansiada regulación
de los alquileres para uso distinto del de vivienda (locales comerciales,
locales de negocios, industrias, …).
El Real Decreto-ley
15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para
apoyar la economía y el empleo, publicado hoy en el BOE (22/04/20) establece
dos regulaciones distintas según la figura de la parte arrendadora:
1.-
Cuando la arrendadora es una empresa, una entidad pública de vivienda o un gran
tenedor (aquella persona física o jurídica propietaria de más de
10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o una superficie
construida de más de 1.500 m2).
Bien, la arrendataria podrá
solicitar a la arrendadora una moratoria en el pago de la renta, la cual se
aplicará de manera automática y afectará al período de tiempo que dure
el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una,
si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto del Covid-19, y
sin que se puedan superar los 4 meses.
¿Qué significa esta moratoria? Que
la renta se aplaza sin penalización ni devengo de intereses, mediante el
fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años (a contar bien desde la
finalización del estado de alarma, bien a partir de la finalización de los 4
meses antes citados) y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de
arrendamiento y sus prórrogas si las hubiere.
2.-
Cuando el arrendador no se encuadra en el tipo de arrendador descrito en el
apartado anterior. Es decir, si el arrendador es una persona
física o jurídica que no alcanza la característica de ser “gran tenedor”.
En
este caso la arrendataria podrá solicitarle a la arrendadora el aplazamiento
temporal y extraordinario en el pago de la renta. Siempre que no hayan pactado
voluntariamente una rebaja de la renta o un aplazamiento con carácter previo.
Además
del aplazamiento, las partes podrán disponer total o parcialmente de la fianza,
de manera que se aplique ésta para el pago total o parcial de alguna de las
mensualidades; debiendo reponer la arrendataria la fianza dentro del plazo de 1
año desde la fecha del acuerdo y siempre, claro, dentro del período de vigencia
del contrato.
Plazo para efectuar las solicitudes: UN
MES a contar desde el 23 de abril.
¿Qué arrendatarias pueden beneficiarse de estas moratorias y
aplazamientos? Autónomos y pymes que cumplan los siguientes
requisitos:
a)
Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de
la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad
Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen
Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en
una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
En el caso de las pymes, que no se superen los
límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital.
b)
Que su actividad haya quedado suspendida como
consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo
(declaración del estado de alarma), o por órdenes dictadas por la Autoridad
competente y delegadas al amparo del referido real decreto. Por ejemplo el
comercio minorista, negocios de hostelería, ….
c)
En el supuesto de que su actividad no se vea
directamente suspendida, se deberá acreditar la reducción de la facturación del
mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por
ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que
pertenece dicho mes referido al año anterior.
¿Cómo se acreditan los requisitos? Se
acreditará por la arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de
la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente
mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la
información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la
facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la
facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Sólo habrá de
mostrar los libros contables si la arrendadora lo requiere para ello.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante
certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o
el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la
declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Consecuencias de la aplicación indebida del
aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Los
arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y
extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos,
serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así
como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas
excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la
conducta de los mismos pudiera dar lugar.
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